Реформа 214-ФЗ: строить жилье станет дороже
До вступления в силу новых правил долевого строительства жилья остается меньше месяца, но их обсуждение все еще продолжается. Поправки, регулирующие деятельность компенсационного фонда дольщиков, который должен заработать уже с нового года, только внесли на рассмотрение Госдумы.
Суть уже принятых поправок к 214-ФЗ: повышение требований к застройщику, усиление контроля за его деятельностью и, как следствие, усиление защиты дольщиков. Девелоперы опасаются роста себестоимости строительства и снижения своей маржи в результате изменения ФЗ. Потому что компенсировать дополнительные затраты за счет покупателей в нынешних экономических условиях будет весьма проблематично.
Год обсуждений: от радикальных идей решили отказаться
Идею очередного реформирования 214-ФЗ подмосковные власти начали лоббировать летом 2015-го, позже на заседании Совета при президенте России по жилищной политике перед профильными министерствами и ведомствами была поставлена задача кардинально реформировать систему покупки квартир в новостройках. Тогда вопрос стоял радикально: полностью отказаться к 2020 году от долевого строительства и перейти к продажам только готового жилья. Однако эту идею федеральные власти в итоге отвергли, что радует застройщиков: «далеко не у всех есть необходимый объем денежных средств для строительства даже одного дома полностью «за свои». А банковский ресурс по-прежнему дорог, проектное финансирование банков для застройщиков остается на уровне
15-17%», - говорит Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп».
По словам Павла Брызгалова, директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер», средняя разница в стоимости жилья на этапе котлована и готовой новостройки составляет сегодня 20-25%, по отдельным, наиболее ликвидным проектам и при растущем рынке эти показатели могут быть и выше и доходить до 40-50%. «Соответственно, отмена долевого строительства приведет к неизбежному росту стоимости жилья для покупателей на те самые 20-25%», - считает девелопер.
«Покупать резко подорожавшее жилье сможет гораздо меньше людей, чем сегодня. Поэтому в конечном итоге отказ от долевого строительства может привести к сужению рынка – сокращению проектов и девелоперских компаний», - добавляет Дмитрий Ходкевич, управляющий «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад».
Впрочем, в существенный рост цен на жилье в случае отказа от долевого строительства верят далеко не все. В частности, правительство Московской области, которое собирается продолжить борьбу за запрет «долевки», полагает, что при нынешнем уровне конкуренции на рынке девелоперы не смогут продавать квартиры сильно дороже, даже если очень захотят. Но, как бы там ни было, в ходе обсуждения последнего этапа модернизации 214-ФЗ предложение полностью запретить долевое строительство не дошло даже до первого чтения в Госдуме.
Некоторые «пробелы» в законе все-таки устранят
В итоговый текст закона, подписанный президентом 3 июля 2016 г., вошли требования к минимальному размеру уставного капитала застройщика и к самому застройщику (он не должен состоять в списках ненадежных подрядчиков и поставщиков, не должен иметь долгов перед бюджетом и др.) и положения о создании компенсационного фонда дольщиков на случай, если дом не будет достроен. Если дом достроен, но застройщик никак не устранит дефекты, препятствующие его вводу, предусмотрен штраф - 1% от расходов, необходимых для устранения такого недостатка за каждый день просрочки. Установлена новым законом и цифра, позволяющая считать изменение площади квартиры в ходе строительства несущественной – 5%. Если эта величина превышена, то дольщик имеет право расторгнуть договор.
Расширен также перечень информации о застройщике и о проекте строительства, которая подлежит раскрытию в проектной декларации, а также предусматривается возможность для застройщиков использовать для хранения средств дольщиков счета-эскроу. Еще одно новшество - создание и ведение единого реестра застройщиков.
Большинство положений нового закона вступят в силу уже с 1 января. На полгода позже – с 1 июля 2017 года – заработают требования к уставному капиталу застройщика и положения о счетах эскроу.
По мнению адвоката Олега Сухова, в предыдущей редакции 214-ФЗ вполне понятен и свою функцию выполняет. Но проблема в другом: «С учетом специфики и рискованности положения покупателей в сфере долевого участия необходимо, чтобы закон не только регулировал спорные моменты между строительной компанией и потребителем, но и гарантированно защищал дольщиков от негативных последствий в виде потери денег и неполучения оплаченных квартир». Новые положения 214-ФЗ, которые должны заработать с 2017 года, как раз и призваны устранить эти «пробелы».
Строить можно будет и без миллиарда
Одно из основных изменений – ужесточение требований к финансовой устойчивости застройщиков. Предложение запретить привлекать средства дольщиков компаниям с уставным капиталом в 10 тыс. руб. споров не вызвало. Вопросы возникли на этапе понимания, каким этот уставной капитал все-таки должен быть и к чему его лучше «привязать».
Изначально Минстрой предлагал определять величину уставного капитала девелоперских компаний исходя из цены возводимого ими жилья – не менее 5% от его рыночной стоимости. При этом минимальный объем для застройщика и юрлиц, заключающих с ним договоры поручительства, предлагалось установить в размере 1 млрд руб. Однако до второго чтения в Госдуме эта идея не дошла: было решено «привязать» уставной капитал застройщика не к цене, а к объему возводимого жилья.
Так, согласно принятому закону, при минимальном размере уставного капитала в 2,5 млн руб. застройщик сможет построить с привлечением средств дольщиков не более 1,5 тыс. кв. м жилья. Если он намерен построить жилой комплекс площадью более 500 тыс. кв. м, размер уставного капитала должен быть минимум 1,5 млрд руб. Новые требования вступят в силу с 1 июля 2017 года и, по оценкам Москомстройинвеста, только из-за несоответствия требованиям к уставному капиталу с рынка уйдут около 15% девелоперских компаний.
В Ассоциации застройщиков Московской области не скрывают: данное нововведение затруднит работу небольших компаний, которые осуществляют комплексное развитие территорий в отдалённых районах Подмосковья.
По данным зампреда областного правительства Германа Елянюшкина, за последний год количество застройщиков в Подмосковье сократилось примерно на 60 компаний. Год назад в области работали 594 девелопера, «за год 10% ушли с рынка», - сказал чиновник во время бизнес-бранча ИД «Коммерсантъ» 17 августа. Но власти такие цифры не пугают: на рынке остаются только сильные игроки, повышается его устойчивость. В идеале в Московской области должно остаться не более 100 строительных компаний из существующих 504.
Госфонд вместо страховых компаний
Большой резонанс при обсуждении проекта нового закона вызвало положение о страховании ответственности застройщиков перед дольщиками, которое предлагалось вовсе отменить, а вместо этого обязать покупателей квартир страховаться самостоятельно. Однако эта идея в закон не вошла. Вместо этого, по предложению президента РФ Владимира Путина, в документ включили положение о создании компенсационного фонда дольщиков, который будет формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков в размере 1% от стоимости договора долевого участия.
Участники рынка сочли, что 1% - это слишком много, и предложили снизить тариф до 0,5%. Хотя бы для тех застройщиков, которые сумели обеспечить себя стопроцентным проектным финансированием банка с госучастием – с соответствующей инициативой выступил глава Национального объединения застройщиков (НОЗА) и корпорации «Баркли» Леонид Казинец.
Глава Минстроя Михаил Мень, в принципе, готов пойти строителям навстречу. «Рано или поздно мы выработаем механизм, чтобы проверенные игроки на рынке имели преференции», - пообещал Мень 2 декабря, выступая на конференции РБК. Вместе с тем министр подчеркнул, что возможность дифференциации взносов появится только после создания системы рейтингования девелоперов.
Механизм оценки рисков застройщиков, а также специальные программы по андеррайтингу разработают в течение первого полугодия 2017 года, заявил генеральный директор АИЖК Александр Плутник на семинаре «Диалог с инвестором» в среду, 7 декабря. Правда, опускать тарифы для вызывающих доверие застройщиков в АИЖК (фонд создается на базе агентства) не планируют. Скорее, размер взноса в компенсационный фонд для менее надежных девелоперов могут повысить до 3%, следует из слов Плутника. Нулевых тарифов, по его словам, как то просили застройщики, точно не будет.
Пока в законопроекте, который правительство РФ на днях внесло на рассмотрение Госдумы, фигурирует значение в 1%, сообщили «Ведомости» со ссылкой на заместителя министра строительства и ЖКХ Никиту Стасишина. Согласно законопроекту, объяснил чиновник, средства фонда можно направить на две цели: на выплату возмещения дольщикам, обязательства перед которыми не исполняются застройщиком, и на оказание финансовой помощи застройщику, которому фонд поручит достроить проблемный объект. Если дольщик купил квартиру по 214-ФЗ, а обанкротившийся застройщик добросовестно делал взносы в фонд, дольщик сможет получить возмещение из фонда в течение 10 рабочих дней со дня предоставления необходимых документов.
Преимущество госфонда – аккумулирование страховых взносов застройщиков в рамках единого института, считает Павел Брызгалов из ФСК «Лидер». Такой подход, по его словам, упростит контроль за накоплениями фонда. Кроме того, застройщик перестанет зависеть от страховых компаний, случаи банкротства которых за последние два-три года участились, говорят в Ассоциации застройщиков Московской области (в последний раз, в конце мая, Центробанк исключил из списка организаций, страхующих ответственность застройщика, сразу три компании – прим. ред.). Прекратится и ежегодная смена тарифов и пересмотр формул расчетов, которые также происходили регулярно, упростятся отношения с Росреестром.
Это если говорить об организационной стороне вопроса. А в том, что отчислений в компенсационный фонд в размере 1% от ДДУ хватит на достройку проблемных домов, сомневаются даже представители Минстроя.
«Средняя компания провалится, и денег по всей стране не хватит, чтобы эти дома достроить», - сказал замминистра строительства и ЖКХ РФ Олег Бетин, выступая на круглом столе «Региональное жилищное строительство» в Совете Федерации 4 октября. (Надо отметить, что что к настоящему времени Бетин уже лишился своего поста: 12 ноября замглавы Минстроя вместо него был назначен директор департамента жилищной политики Никита Стасишин. А Бетин перешел на должность старшего вице-президента «Российского капитала», банка-санатора «СУ-155»).
В Ассоциации застройщиков Подмосковья с оценкой Бетина не согласны: весь рынок жилого строительства оценивается примерно в 30-40 млн кв. м в год, что при средней стоимости «метра» по стране в размере 50 тыс. руб. дает общий объем рынка ДДУ в размере 1,5-2 трлн руб. Один «страховой» процент из них - это около 15-20 млрд руб. сборов в год, которые позволят уже в первый год деятельности фонда собрать средства, достаточные для защиты дольщиков при банкротстве сразу нескольких средних региональных застройщиков.
Но если обанкротившихся застройщиков будет сильно больше, чем несколько - например, из-за масштабного экономического кризиса, – на выплату компенсаций дольщикам никакого фонда все равно не хватит.
На правах рекламы: гримёрные столики
.
